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商用房屋拆迁,这样计算补偿标准

发布时间:2019-05-16 18:31:40

       商业用房拆迁对于房主来说,是重要固定资产以及理财项目,商用房屋拆迁是否能拿到合法合理的补偿直接关系到房主之后的财务状况。因此,了解商用房屋的拆迁补偿项目对于房主来说是一门必修课。

       一般来说,商用房拆迁补偿费用主要分为以下四部分:一是拆迁资产的补偿费用,包括:无法搬迁的土地、房屋、建筑物和地上附着物,以及确因搬迁而发生损失的机器设备的补偿;二是停产停业损失,以实际情况而定,一般包括实际经营损失也可酌情包括预期经营损失;三是拆迁补偿费用,包括搬迁前期费用和搬迁过程中发生的停工费用、机器设备调试修复费用以及物资的拆卸、包装和运输、解聘员工补偿费用;四是基于拆迁政策发生的奖励费用,包括速迁费、拆迁奖励费等。

一、拆迁资产补偿费用
1.土地补偿费
       商业用房一般用于出租。租赁的土地分为国有土地和集体土地两种性质。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,拆迁补偿对象是国有土地上的建筑物及附属物,对空地或净地的补偿,拆迁法规并没有作出统一的规定。对集体土地上的建筑物也没有规定。全国各地的拆迁土地补偿,往往与房屋、建筑物补偿计算在一起,不明晰、不透明的情况大量存在,使得权利人的权益无法获得相应的合理补偿,需要律师运用娴熟的技巧解决。

2.房屋、建筑物补偿费用确定问题
       对于房屋、建筑物的补偿,应当以相关房产证明登记的建筑面积为计算标准。因为历史原因无法办理房产证明和土地证明的,可经实际丈量确定。房屋、建筑物的价值应由拆迁人、被拆迁人共同委托评估公司,评估公司根据相关评估技术标准,确定房屋、建筑物的实际价值。
 
  3.设备补充费用按照重置成新价计算
       设备搬迁安装费用应当按国家和当地规定的货物运输价格、设备安装价格计算。机器设备分为两类:一是可搬迁设备;二是不可搬迁设备;可搬迁设备因拆迁而引起的损失费又可分为实物损失费和功能损失费。实物损失费包括拆卸费用、运输费用、安装费用、调试费用等。功能损失费用包括搬迁引起的机器精度下降、不合格产品增多。对于不可搬迁设备,拆迁会导致该设备的废弃,故应结合其成新和重置价,计算设备充值成新价,对所有人进行补偿。

二、停产停业损失
       停产停业损失这部分费用,往往是直接影响企业赔偿总额的部分,因此,也是律师维权的重中之重。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十三条规定对因征收房屋造成停产停业损失的补偿,根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。在法律实践中,补偿的标准、依据常常由市一级地方政府以政策性文件规定,各地补偿标准不同,计算方法也不同。通常,经营性房屋遭遇强拆时候的停产停业损失包括租金和生产、经营预期收益等,具体的补偿计算标准要依据当地的法律规定。

三、拆迁补偿费用
1.设备搬迁安装费
       对于可搬迁的设备,应当本着继续利用的原则,进行异地搬迁安装,继续投入使用。据此产生的设备搬迁和安装费用是拆迁引起的必然损失,被拆迁人应当后的补偿。

2、解聘员工的安置补偿费用
       因拆迁而解聘员工的安置补偿费用,在法律法规政策性文件中并没有详细性规定,属于拆迁当事人互相协商争取项目。拆迁如果导致员工解聘,应当根据具体与员工签订的劳动合同,结合劳动法有关规定给予补偿。

四、给予拆迁政策发生的奖励费用
       在拆迁的过程中,拆迁人为了加快拆迁进度,拆迁人往往会采取速迁奖励的办法鼓励被拆迁人、承租人今早签订拆迁安置补偿协议,搬出拆迁范围。奖励费用金额的大小,由拆迁人根据拆迁实际确定,也可以由拆迁人、被拆迁人、实际承租人之间协商确定。应当注意的是,如果被拆迁厂房的所有人和 使用人发生分离时,奖励费用应当支付给实际使用被拆迁厂房的承租人。
       以上便是商用房屋拆迁的具体补偿方式和标准,如果您自己的商用房亦或是您承租的商用房遇到拆迁,但您对补偿标准不满意,欢迎咨询我们。




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